REIT

【投資】中長期で高いリターンが期待できる「商業施設型J-REIT」に投資して!

JREIT_2

コロナウイルスが猛威を振るっています。
東京都や大阪福岡など、大都市圏では緊急事態宣言も出され、経済に大ダメージな状況です。しかしそんな中、日経平均は30年ぶりの高値を更新するなど、市況は悪くありません。
このような状況の中、中長期で確実なリターンを期待しようと思ったらどのような銘柄に投資したら良いでしょうか。
私が提案する答えの1つ、それは「商業施設型 J-REIT」です。

「商業施設型J-REIT」はコロナ後で確実にハイ・パフォーマンスを発揮する

私が提案する、最もリスクが低く、なおかつ高いリターンが期待できる投資先の1つが「商業施設型リート」です。
なお当然ですが、私自身も投資しておりポートフォリオの3割程度保有しています。

REIT(リート)とは、皆さんよくご存じかとは思いますが「不動産」に投資する金融商品になります。その中でも商業施設型とはショッピングモールスーパーなどの”商業施設”に投資する銘柄です。

商業施設型リートとは

“HEP-FIVEやラウンドワンなどの小~大規模の都市型商業施設、イオンや家電量販店などの小~大規模の郊外型商業施設、ライフなどの地元密着型の商業施設、などを投資先とした投資信託です。”

とりわけJ-REITが保有する不動産は、日本でもトップクラスに優良な物件です。
日銀(日本銀行)も投資しています。(全銘柄では無いですが)

なぜこれらが良い投資先なのか?

大暴落から回復しきっていない投資口価格-キャピタルゲイン

まず一つは、コロナショックから回復が出遅れているからです。
つまりめちゃくちゃ「安い」のです。

商業施設リートはコロナショックで投資口価格が「大暴落」しました。
例えば、私が大好きな投資先の1つ「日本リテールファンド」のチャートがこちら。
日本リテールファンド_20210116_コロナショック
見ての通り、大暴落しました。
そして今現在もコロナ前の水準より2~3割程度いまだに下回っています。
今後、投資口価格の上昇による「キャピタルゲイン」を十分狙える位置にいます。

配当利回りが魅力的

リートの魅力はそもそもは利回りです。つまりインカムゲインになります。
配当利回りも約5%は米国10年債利回り約1%を大きく上回る水準であり、非常に高利回りです。

つまり投資口価格の上昇という「キャピタルゲイン」と、配当利回りの「インカムゲイン」、両方とも高い期待値で狙える投資先になっています。

地域密着型の底堅さ

そもそも「スーパー」などの地域密着型商業施設はコロナでほとんどダメージを受けていない。

でも本当に大丈夫なの?

外部環境

コロナ自粛はいつまでも続きません。

経済停滞による税収の減少、失業率増加、自殺、少子化、文化の破壊、、など経済的・社会的デメリットを考えると、いつまでもこの政策を継続できるはずがないのです。

そもそも、コロナの死亡率は日本などのアジア諸国は高くありません。
日本の場合、28歳未満の死亡者は0人です。

何処かのタイミングで政策を切り替えざるを得ないでしょう。
逆に、大衆が”悲観”している今が投資チャンスとも言えます。

まあ、小池百合子(東京都知事)と西村康稔(経済再生担当大臣)は深く反省しなさい。

内部環境

J-REITの保有物件のポテンシャルは全く問題ありません。
優良物件ばかりです。

つまり外部環境さえ改善すれば、ファミリー、カップル、生活のため等の底堅い需要により確実に業績が回復するのです。

加えて、実は商業施設はそれほどダメージを受けていません。
スーパーなどはコロナ前を上回るほどです。

つまり破綻の心配がなく、コロナパニックの収束を待てばいいだけの余裕ある状況にあるのです。

他の考え方をすると、REITが保有する商業施設が沈むとき、それはイコール日本が終わる時です。そんなこと、しますかね?

具体的にどんな銘柄を買えばいいのか?

では何がおススメか。
私が投資している商業施設(および複合型)の銘柄は以下になります。

私の投資先(配当利回りは2021.1.15時点)
銘柄 代表物件 配当利回り
日本リテールファンド mozoワンダーシティ(愛知) 4.91
フロンティア イオンモール茨木 (大阪) 5.35
ケネディクス商業 ブルメールHAT神戸 (兵庫) 5.44
阪急阪神 グランフロント(大阪) 4.8
福岡 キャナルシティ博多 (福岡) 4.57

日本リテールファンドは2月に「MCUBS MidCity投資法人」と合併します。
合併先も優良なオフィス型なので特に問題ないかと思います。

よくご存じの物件が多いのではないでしょうか。

日本リテールファンドは都市型の優良物件が多く、フロンティアとケネディクスは郊外や地域密着型の底堅い物件が多いです。
阪急阪神は「グランフロント大阪」や「西宮ガーデンズ」「HEP-FIVE」など関西を代表する優良物件を保有していますし、福岡も「キャナルシティ博多」など地域の底堅い需要が見込みまれる物件を保有しています。
阪急阪神と福岡は日銀も定期的に購入しており安心感もありますね!

現在の状況

私は割と早くからそのことに気付きましたが、世間の投資家も徐々にそのことに気付きつつあると見ています。
例えば2021.1.15の日経の記事がこちらです。

すでに最近は投資口価格も上がってきていますが、そのうち機関投資家の買戻しや、海外勢による物色など、高値更新を狙いに行く展開になるのではないでしょうか?

まとめ

比較的コロナ被害が小さい日本に、海外投資家が注目しているとの報道もあります。
その中でも商業施設は、オフィスと並ぶJ-REITが誇る超優良物件です。
とにかく、商業施設リートを「買って買って買って買って」!

*一応、投資は自己責任でお願いしますと言っておきます。

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