コロナ前はREITの優等生だったオフィスリート。
それがいま、大暴落を経てかつてないほどバーゲンセール価格で販売されています。
今なら都会の一等地にある大規模Aクラスオフィスに、なんと利回り4-5%で投資できます！
Contents
オフィス需要は底堅い
オフィスはやはり底堅く、オフィス不要論は以下の理由で根拠を欠きます。
- 生産性を落とさず在宅ワーク出来る人財は稀
- 日本の住宅は狭い
- 部下への教育が困難
- 日本人の不慣れな成果主義
- 部下や同僚に対する評価の難しさ
- 長期間の在宅勤務によるメンタル不調
- セキュリティリスク
- 副業や家事などで本業に支障をきたすリスク
- テレワーク手当の支給
- オフィスワークを望む社員も一定数確実に存在
- 他の社員が出社しているのに、自分は在宅できるか？
- コロナはいずれ何らかの形で”収束”する。(でないと子供が出来ない)
- オフィス空間は仕事に適している
- オフィスは会社のトレードマーク的な役割としても重要
このように、オフィスを捨てて在宅に完全移行するには、様々な問題があると言わざるを得ません。
一方、在宅のメリットとしては「オフィス賃料の削減」「交通費の削減」などがありますが、逆に言うとそれ以外になにもありません。
確かに、経営者にとってみれば短期的には経費削減により収益改善になるでしょうが、中長期となるとどうでしょうか。業種によるかもしれませんが、致命的な損失を被る可能性の方が高いのではないでしょうか。
またそもそも経営者は管理の難しい在宅勤務をしたいのかどうか。
ネットの声は「テレワーク一色」ですが、私は懐疑的です。
週刊ダイヤモンド(2020/19)「高利回り商品総点検p.50」
アイビー総研 関大介氏
今回は金融危機ではなく、賃料単価の急落は考えにくい。空室率が来春に5%程度まで上昇しても現状の価格は割安過ぎる。
(p.50)
週刊ダイヤモンド(2020/19)「高利回り商品総点検p.53」
SMBC日興証券 鳥井裕史氏
大型オフィス型は歴史的に見ても割安感が強い状況です。
(中略)コロナ前は大型オフィス型の利回りは低く、個人投資家目線では魅力がありませんでした。現在は中堅フィス型銘柄と利回りが縮まっており、めったにない「買いチャンス」と言えるはずです。(p.53)
不動産投資の楽待 [RAKUMACHI]
不動産鑑定士・建築士 中山聡氏
インベスコオフィスの稼働率はほぼ100%。確かに都心の空室率は5%に近づいているが、それは雑居ビルの話。オフィスREITが保有するビルはAクラスの良い物件が多く、コロナの影響が軽微な大企業のテナントが大きい。そのためオフィスREITに関しては空室率5%に全然届いていない。新型の問題は、早期に回復する可能性がある。「買い」のタイミングを探っている状態。リモートワークがしやすい業種もあればしにくい業種もある。定着には懐疑的。金融システムも安定している。海外勢の買いも噂される。オフィスリートの買いは「今」「2021年1～3月の寒い時期」。
などなど、概ね識者もオフィスリートを「割安」と認識しています。
私の投資方針
私は、在宅ワークに懐疑的です。
優良物件が多く、利回りが高い出遅れ銘柄である「インベスコ」「森ヒルズ」「Jプライム」「エクセレント」などに投資しています。(複合型も合わせれば「阪急阪神」「福岡」なども。)
現在の配当利回りは4～5%前半です。高配当です。悲観で買ってこそ投資。
ちなみに「高利回り商品総点検p.53」では、鳥井裕史氏が「ジャパンリアルエステイト」をお勧めしています。また、関大介氏は「日本ビルファンド」を投資判断(強)に、「インベスコ」と「森ヒルズ」を投資判断(中)にしています。
★重要
気づかなかったですがイスラエルでファイザー製のワクチンが効いてるみたいですね。
接種から７日以内に感染が確認されたのが４４８４人、８日から１４日以内が３１８６人だったのに対し、１５日から２２日経過した人では、感染者数は３５３人だったということです。
1/13のニュースですが、その割には市場は全然織り込めてないですね。
月曜日の株価どうなるのか！？
イスラエルから早くも暫定結果、激減と言えるのでは 「接種から７日以内に感染が確認されたのが４４８４人、８日から１４日以内が３１８６人だったのに対し、１５日から２２日経過した人では、感染者数は３５３人だった」 https://t.co/lbhAKTHGhT
— Dr. Tad (@tak53381102) January 13, 2021
