REIT

【投資】なぜ商業施設REITに投資しているのか

JREIT_2

商業施設REITはJ-REITの中でもイオンモールなどの商業施設に投資している投資信託ですが、コロナで大きくダメージを受けると予想されていました。
しかし私は「逆張り」でかなりの多くのポジションを商業リートに割いています。
(ポートフォリオの30~40%ぐらい?)
つまり多額の資金を投じています。笑
なぜ私はこのようなに商業リートに投資しているのでしょうか。

※初めに断っておくと、商業リートは1月以降価格が大幅に回復しています。

コロナリスクを過剰評価されていた

明らかに商業リートはコロナリスクを過剰評価されています。
例えば阪急阪神リートに至ってはつい1週間前までNAV倍率が1倍を切って0.77倍といった容共でした。

グランフロント大阪や西宮ガーデンズなど私もよく行きますが、これらAクラス不動産を有するこの銘柄のNAVが0.77って有り得ないですね。(それ以外のポートフォリオも特に問題ないと思います。)

フロンティアや日本リテールファンドなどその他、商業リートに関しても同様で、ポテンシャルに対してあまりに評価が低い。
配当利回りも5%強あるという状況は割安以外の何物でもありません。

人間の本能に基づく需要

少し大げさですが、家族とのコミュニケーションや恋人とのデートなど、これらは人間の根源的欲求と言えると思います。
それらはインターネット空間では決してニーズを満たすことができない、貴重なリアル店舗の役割であります。
これら「コミュニケーション」の場を提供する商業施設の役割は非常に大きいです。

・・そして、コロナが流行っているとはいえ、実際に50代以下にとってはほとんど風邪と同程度の脅威です。加えて、ファイザー製の「ワクチン」に関しては、すでにコロナに対して非常に有効であることが各国の状況からわかってるわけです。
なのに、これら人間の本能的な欲求を、いつまでも自粛させることはできないと思いますよね。

いつまでも自粛し続けたら日本経済は終わりです。
当然年金も払えませんし、公共事業もできません。
そうなる前に、コロナパニックは終わらざるを得ない、と考えるのが自然です。

地域密着型商業施設はそもそもコロナの影響がほとんどない

そもそもケネディクス商業リートに代表されるような、地域密着型の商業施設を保有するリートに関しては、コロナの影響をほとんど受けていませんでした。例えば、スーパーに関してはコロナ前より数ポイント売り上げが伸びています。

ケネディクス商業リートの他にも、阪急阪神リートなど、一般的な商業リートは”手堅い“ビジネスを行ってる商業施設を多数保有しています。

最悪コロナが思ったより長引いたとしても、その間それらの地域密着型施設の売上でしのげばよいのです。倒産しなければグロース期待で当然株価は維持されます。

今後

大幅に価格が回復したといっても、日本リテールファンド、フロンティア、イオンリート、阪急阪神リート、福岡リート、ケネディクス商業リートなど、これらはまだ配当利回り4%を超えています。

つまり過熱しているとは言えないと私は考えます。
(ケネディクス商業リートに至っては、未だに5%を超えています。)

なので、現物はすべてホールドします。
商業施設リートは中長期で持てる銘柄と確信しています。

NAV倍率1倍以下は買い、また配当利回り4%以上も買いです。

※ただし当然のことながら投資は自己責任で。

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