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【不動産】J-REITはどれくらいタワーマンションを保有しているか?(詳細)

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ここ10年ぐらいで急激に増加し、日本で大人気のタワーマンション
高層のものは物件としてのクオリティが高いものが多く、特に中~高所得者層からの絶大な支持を集まています。そんなドル箱物件であるタワーマンション、果たしてJ-REITはどれぐらい保有しているのでしょうか?

この記事では、J-REITが保有しているタワーマンションについて調べました。

現時点(2021.06.05)でJ-REITが保有しているタワーマンションについて、調べました。
(タワマン:20階建て以上かつファミリー可能高層マンションとしてここでは定義します)
J-REITのレジ(居住用物件)って、比較的低層のものが多いイメージありあすがどうでしょうか。オフィスに関しては六本木ヒルズとかグランフロントなど、巨大物件を多数保有していますが、レジに関してはどうでしょう。

タワマンを保有しているJ-REIT銘柄一覧

では早速見ていきたいと思います。私がざっと調べた限り、現時点でタワーマンションをポートフォリオに保有しているJ-REIT銘柄は以下の6銘柄になります。

銘柄名 タワーマンション名称 階数
日本アコモデーションファンド
(3226)
パークキューブ愛宕山タワー 31階建て
リバーポイントタワー 40階建て
芝浦アイランドエアタワー 41階建て
パークキューブ目黒タワー 22階建て
NTT都市開発リート
(8956)
芝浦アイランド ブルームタワー 48階建て
芝浦アイランド エアタワー 41階建て
ルネ新宿御苑タワー 25階建て
コンフォリア
(3282)
コンフォリア新宿イーストサイドタワー 32階建て
アドバンス・レジデンス
(3269)
レジディアタワー目黒不動前 30階建て
パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー 29階建て
パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング 29階建て
レジディアタワー上池袋 22階建て
レジディアタワー麻布十番 25階建て
オリックス不動産リート
(8954)
芝浦アイランド エアタワー 41階建て
ウエストパークタワー池袋 32階建て
クロスレジデンス大阪新町 25階建て
大和証券リビング
(8986)
知事公館前タワーレジデンス 30階建て
平和不動産リートも30階建の「HF駒沢公園レジデンスTOWER」を保有していますが、1K主体のシングル向けなのでここでは除外します。

やはり、J-REITはそれほどタワーマンションに関しては保有していないようです。

現時点で、J-REITは62銘柄(東海道リートを入れると63銘柄)もありますが、ハイクオリティのタワマンに関しては、6銘柄だけしか所有していません。
ドル箱物件で高い収益性を誇るタワーマンションなのに保有していないというのは、何か理由がありそうです。

物件数として一番タワマンを所有しているのはアドレジ(日本アドバンス・レジデンス)ということになるでしょうか。

ちなみに、「芝浦アイランド エアタワー」に関しては日本アコモ、NTT都市開発、オリックスと、3銘柄も同じ物件を所有しています。これは、この物件を分割で取得していることを意味しています。

理由

ドル箱のタワーマンションなのになぜリートはあまり保有していないのでしょうか?

一つは胴元のディベロッパー、スポンサーが今のところは手放したくないというのもあるかもしれません。
やはりタワーマンションというのは、各スポンサーにとってもポートフォリオの顔であります。築年数も浅い物件が多いです。なので、スポンサーとしても、そうやすやすとリートに渡したくないという気持ちもあるでしょう。

もう一つは将来的な補修・修繕費用のリスクの問題かもしれません。
というのは基本的にJ-REITには内部留保というものがほとんど(全くないわけではない)、タワーマンションといった将来的なコストが未知数のものに対しては、なかなか手が出しにくい、公募増資の際の投資口への説明に苦慮する、というところがありそうです。

J-REITは利益の90%を配当として還元するため、手元に補修費用などはあまり残らない。

各タワーマンションの詳細

では各リートが実際に保有しているタワマンについて、具体的に見ていきたいと思います。
見てのとおり、高級感ある物件が多くなっています。

アコモデーションファンド

レジ特化型リート

三井不動産がスポンサーとだけあって、レジ銘柄の中では最もクオリティが高い物件をそろえているリートだと思います。

物件名 外観 所在地
パークキューブ愛宕山タワー パークキューブ愛宕山タワー 東京都港区西新橋3-17-7
リバーポイントタワー 東京都中央区佃1-11-6
芝浦アイランドエアタワー 東京都港区芝浦4
パークキューブ目黒タワー 東京都目黒区下目黒2-2-2

NTT都市開発リート

総合型リート
物件名 外観 所在地
芝浦アイランド ブルームタワー 東京都港区芝浦四丁目
芝浦アイランド エアタワー 東京都港区芝浦4
ルネ新宿御苑タワー 東京都 新宿区 新宿1

コンフォリア・レジデンシャル

レジ特化型リート
物件名 外観 所在地
コンフォリア新宿イーストサイドタワー 東京都新宿区新宿六丁目

アドバンス・レジデンス

レジ特化型リート
物件名 外観 所在地
レジディアタワー目黒不動前 東京都 品川区 西五反田3
パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー 神奈川県横浜市西区みなとみらい五丁目
パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング 東京都港区芝浦二丁目
レジディアタワー上池袋 東京都豊島区上池袋一丁目
レジディアタワー麻布十番 東京都 港区 三田1

オリックス不動産リート

総合型リート
物件名 外観 所在地
芝浦アイランド エアタワー 東京都港区芝浦四丁目
ウエストパークタワー池袋 東京都豊島区西池袋三丁目
クロスレジデンス大阪新町 大阪府大阪市西区新町一丁目

大和証券リビング

レジ特化型リート(&ヘルスケア)
物件名 外観 所在地
知事公館前タワーレジデンス 北海道 札幌市中央区 北三条西16

タワマン未保有のJ-REIT銘柄

逆に、レジ物件を所有していながら、タワマンを保有していない銘柄は以下になると思われます。

ケネディクス・レジデンシャルサムティ・レジデンシャルスターツ・プロシード平和不動産リート積水ハウスリートインヴィンシブルリート日本都市ファンド森ヒルズリート東急リアルリートユナイテッドアーバンなど。

特に、ケネレジ、サムティレジ、スターツに関しては住居特化型のリートであるにも関わらず、タワーマンションを保有していない点は興味深いと言えます。

ちなみに日本都市ファンドに関しては、最近レジにも参入してきました。

まとめ

住居物件(レジ)を保有しているJ-REIT銘柄を見てきました。
REIT全体で見ても、タワーマンションに関しては意外にも(?)あまり保有しておらず、中型から大型のREIT合わせて6銘柄で15物件程度だけ保有していることがわかりました。

意外と少ない!

いかがだったでしょうか?
J-REITへの投資判断、物件購入・賃貸利用などの参考になれば幸いです。

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